Wie lässt sich ein Haus innerhalb der Familie weitergeben, ohne die eigene Vorsorge, den Familienfrieden oder die bauliche Machbarkeit aus dem Blick zu verlieren? Diese Frage stand im Zentrum des Herbstanlasses des HEV Nidwalden im Restaurant Engel in Stans. Das grosse Interesse zeigte, wie aktuell das Thema für viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer im Kanton ist.
Drei Fachreferate beleuchteten den Generationenwechsel aus rechtlicher, baulicher und organisatorischer Sicht. Rechtsanwältin Marlène Bernardi zeigte die Möglichkeiten einer Übergabe zu Lebzeiten oder im Erbfall. Bauplaner Toni Niederberger erklärte, weshalb ein Generationenprojekt mit einer sorgfältigen Analyse von Parzelle, Baurecht, Nutzung und Kosten beginnen muss. Rafael Bossard zeigte, wie ein Generationenhaus im Stockwerkeigentum mit klaren Regeln, transparenter Kostenverteilung und langfristiger Erneuerungsplanung tragfähig organisiert werden kann. HEV-Vorstandsmitglied Dominik Steiner führte gekonnt durch den Abend, verband die drei Fachperspektiven und nahm die Fragen des Publikums auf.
In der Diskussion wurde deutlich: Patentrezepte gibt es nicht. Jede Familie braucht eine Lösung, die Eigentum, Finanzierung, Vorsorge, Nutzung und Zusammenarbeit zusammenführt. Entscheidend sind ein früher Austausch, eine belastbare Entscheidungsgrundlage und die rechtzeitige Einbindung der passenden Fachpersonen.
«Wow – wir waren freudig überrascht, wie viele Nidwaldnerinnen und Nidwaldner sich für dieses zentrale Thema begeistern liessen. Gleichzeitig bedauern wir, dass der Saal nur für 230 Gäste ausgelegt war. Deshalb planen wir im Februar 2027 einen weiteren Anlass; das genaue Datum folgt.»
Emanuel Käch, Präsident HEV Nidwalden
Recht – Hausübergabe in der Familie
Eine Hausübergabe ist nur tragfähig, wenn Eigentum, Vorsorge und der Ausgleich unter den Kindern gemeinsam geregelt sind.
Wer sein Haus an die nächste Generation weitergeben möchte, entscheidet nicht nur über Eigentum. Ebenso wichtig sind die eigene finanzielle Sicherheit, die Gleichbehandlung der Kinder und die Frage, wer künftig welche Rechte und Pflichten trägt.
Rechtsanwältin Marlène Bernardi stellte drei Wege der Übertragung vor: den Verkauf zum Marktpreis, die gemischte Schenkung beziehungsweise den Erbvorbezug sowie eine Übergabe im Rahmen eines Erbvertrags. Jeder Weg hat andere Folgen für Finanzierung, Ausgleich unter Geschwistern, Pflichtteile und Steuern. Eine frühzeitige, schriftliche und öffentlich beurkundete Regelung schafft Klarheit.
Nutzniessung und Wohnrecht ermöglichen unterschiedliche Formen des Verbleibs im Haus. Sie müssen präzise ausgestaltet und im Grundbuch eingetragen werden. Ebenso zentral ist die Vorsorge: Eine Schenkung lässt sich grundsätzlich nicht einfach rückgängig machen. Auch bei einem späteren Bezug von Ergänzungsleistungen kann der verschenkte Vermögenswert relevant bleiben.
«Eine Übergabe zu Lebzeiten ist nur dann sinnvoll, wenn die eigene Vorsorge gesichert ist und alle Kinder verbindlich einbezogen sind.»
lic. iur. Marlène Bernardi, Rechtsanwältin
Bauplanung – Vom Familienwunsch zum Projekt
Ein Generationenprojekt wird belastbar, wenn Familienziel, Parzellenpotenzial, Baurecht, Kosten und Finanzierung zusammenpassen.
Ein Generationenhaus beginnt selten mit einem fertigen Grundriss. Am Anfang stehen die Bedürfnisse der Familie und die Frage, was auf der konkreten Parzelle rechtlich, räumlich und finanziell überhaupt möglich ist.
Bauplaner Toni Niederberger zeigte einen dreistufigen Weg: Zuerst werden Ziel, Nutzung und Wohnungsmix geklärt. Danach schafft ein Parzellenbericht Klarheit über Baufeld, Ausnützung, Grünflächen, Gebäudevolumen und grobe Kosten. Erst auf dieser Grundlage folgen Grundrissvarianten, Vorprojekt, Bauprojekt und Baueingabe.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Zone und Bau- und Zonenreglement, Ortsbild, Naturgefahren, Baulinien, Erschliessung, Parkierung und Aussenräume. Varianten sollten auch hinsichtlich Finanzierung, Tragbarkeit und späterer Eigentumsform verglichen werden. Ebenso wichtig ist eine klare Zuständigkeit innerhalb der Familie.
«Nicht mit dem Wunschgrundriss starten, sondern mit den harten Randbedingungen: Parzelle, Baurecht, Kosten und Finanzierung.»
Toni Niederberger, Bauplaner
Stockwerkeigentum – Eigene Wohnung gemeinsame Verantwortung
Ein Generationenhaus im Stockwerkeigentum braucht klare Regeln, verlässliche Abläufe und finanzielle Vorsorge.
Stockwerkeigentum ermöglicht eigenständiges Wohnen unter einem gemeinsamen Dach. Gleichzeitig bleiben Gebäudehülle, Haustechnik, Aussenräume und viele finanzielle Entscheide gemeinsame Verantwortung. In einem Generationenhaus treffen damit familiäre Beziehungen und eine rechtlich organisierte Eigentümergemeinschaft unmittelbar aufeinander.
Rafael Bossard zeigte, welche Grundlagen eine funktionierende Gemeinschaft braucht. Dazu gehören ein praxistaugliches Reglement, klar zugewiesene Nutzungsrechte, eine nachvollziehbare Kostenverteilung sowie sauber dokumentierte Beschlüsse. Jahresabschluss, Versammlung, Budget und Akontozahlungen sollten einem verlässlichen Rhythmus folgen.
Langfristig entscheidend ist die finanzielle Vorsorge. Erneuerungen am Gebäude sind planbar, wenn Zustand, Lebensdauer und erwartete Kosten laufend erfasst werden. Jährliche Einlagen und eine Liquiditätsreserve reduzieren das Risiko von Konflikten oder finanziellen Engpässen. Ein aktuelles Gebäudedossier schafft zusätzliche Transparenz.
«Eigene Wohnung bedeutet im Stockwerkeigentum immer auch gemeinsame Verantwortung. Klare Regeln schützen die Liegenschaft und die Familie.»
Rafael Bossard, Experte Stockwerkeigentum